市场概况

当月整体市场特征

港务区一反常态成供应主力 西咸供应井喷过后趋于平静
 

8月，大西安土地市场成交29宗经营性用地，土地面积111.72万㎡，环比上涨111%，总收金89亿元;土地供应35.00宗，占地面积136.35万㎡，环比上涨44%。

其中主城区供应经营性用地28宗，土地面积120.80万㎡，环比上涨1060%，供应地块主要在港务区的奥体中心板块，仅2宗住宅用地在陆港商贸物流板块，主要为住宅或商住用地;高新供应住宅、商住和商服地块各1宗;成交方面，本月主城区成交地块6宗、33.81万㎡，面积环比下降35%，高新为主力成交区域，用地性质多为住宅用地。

西咸新区本月供应经营性用地6宗，土地面积12.59万㎡，供应地块位置在沣东新城及空港新城;上月集中供应地块本月大多顺利成交，共成交22宗、77.36万㎡。郊县表现平平，市场不温不火，供应及成交各一宗。

表：当月大西安分范围招拍挂土地市场供销情况

一、西安市土地市场

1.1 近一年西安主城区住宅用地供求走势

2019年8月，西安主城区住宅土地市场成交经营性用地27.45万㎡(412亩)、4宗，主要集中在高新区(3宗)，成交面积环比上月下降41%。住宅土地平均成交楼面价5381元/㎡，较去年同期涨幅为212%，较上月环比上涨8%。房企拍地热情高涨，主城区地价高价趋缓，呈渐稳态势。8月主城区住宅土地供应量112.42万㎡(1386亩)、25宗，较上月环比上涨980%，主城区供应由于港务区本月供应激增而突破整体供应量新高。

1.2 近一年西安主城区商服用地供求走势

2019年8月，西安主城区商服土地市场成交经营性用地6.35万㎡(95亩)、2宗，分别位于高新和灞河新区，成交面积环比上月上涨9%，商服土地平均成交楼面价1849元/㎡，整体商服土地市场供销情况呈低位徘徊。8月主城区商服土地供应量8.38万㎡(126亩)、3宗，分别位于高新、港务及灞河新区。

二、西咸新区土地市场

2.1 近一年西咸新区住宅用地供求走势

2019年8月，西咸新区住宅土地市场成交在经历三个月无成交后，重焕活力，再次成为大西安成交主力。本月共成交经营性住宅用地48.71万㎡(731亩)、11宗，除泾河新城外，其余四新城均有分布，住宅土地平均成交楼面价2259元/㎡。8月西咸新区住宅土地供应量10.65万㎡(160亩)、4宗，均位于空港新城。

2.2 近一年西咸新区商服用地供求走势

2019年8月，西咸新区商服土地市场成交经营性用地28.65万㎡(430亩)、11宗，商服土地平均成交楼面价845元/㎡，西咸商服市场表现相比于住宅市场的如火如荼更为冷淡。8月西咸新区商服土地供应仅沣东新城有2宗地，1.9万㎡(19亩)。

三、各区域土地市场供销情况

3.1本月各区域供销重点地块

图：当月大西安招拍挂土地市场重点供应及成交地块

l 万科6.47亿元、溢价率45%摘得秦汉新城112亩住宅用地8月8日，西咸新区挂牌成交22宗房地产开发用地，土地总面积1160.431亩，成交总价款341463万元。其中秦汉新城111.795亩住宅用地(XXQH-WB07-06-A)经过13轮角逐，由西安万科共筑房地产开发有限公司以64718万元溢价44.72%竞得该宗地，土地单价579万元/亩，楼面价4343元/平。

l 软件新城土拍再起“风云”，招商脱颖而出竞得89亩住宅用地高新区作为西安市经济发展的排头兵，区域吸引力十足，资源和人口的大量聚集催生了旺盛的住房需求。软件新城受众多产业和资本加持，区域发展前景广阔，已成为西安近期地产开发的热点区域。8月22日，8家品牌房企经过25轮激烈争夺叫至最高限价后，转竞高新区公办学校建设资金。最终总计经过67轮激烈角逐，此次热拍以招商凭借“成交总价款11.88亿元+高新区公办学校建设资金2.3亿元”将本次89亩住宅用地收入囊中。

l 卓越集团首入西安落子鱼化 9.9亿喜提鱼化工业园148亩开发用地8月20日，1宗住宅及1宗商业一并出让，拍卖宗地位于鱼化片区西北角鱼化工业园板块，区域内交通条件相对成熟，新开楼盘较少，工业园用地重新规划入市竞拍，可称为优质稀缺地块。总体看，未来该区域在自身改造升级的同时，借助高新软件新城以及西咸新区沣东新城的快速发展，价值潜力将进一步释放。卓越集团首次落子西安，未来可期。

l 东二环“金腰带”沿线141亩商住用地竞拍二环沿线多为存量储备地，是西安市旧城更新的主战场之一，土地资源稀缺使得唤醒和挖掘存量土地资产显得尤为必要，陕建机地块、青龙寺监狱地块及前不久纺四路国棉四厂地块等都成为存量储备地盘活再开发的成功范例。本次141亩普天厂旧厂改造用地的成功入市，将为东二环区域带来23.1万方住宅及17.7万方商业建面，助力城市改造。8月28日，东二环商住用地由红星美凯龙旗下公司摘得，该拍卖用地拟开发建设高品质住宅和经营性商业物业的大型社区综合MALL，定位为业态覆盖商务公寓、高端酒店、家居生活、精品百货、国际影城、主题步行街、大型餐饮等的超大型城市综合体。

四、土地市场后市预判

土地管理新修订 开发商面临新机遇及挑战

集体用地成为拿地新途径

对于房地产行业，新修订的《土地管理法》将会给开发商带来更多的机遇和挑战。集体用地将成为开发商拿地的新途径，一方面，开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作，由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节，同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定，这都会在一定程度上降低成本，形成共赢。另一方面，由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争，也会有利于平抑过热的土地市场价格。但需要注意的是，由于目前仍有待出台具体执行细则，而且集体用地开发可能存在大量的国有土地开发中没有发现的新问题，开发商需要谨慎对待。

集体用地提高征收补偿标准增加开发成本

提高征收补偿标准可能会大大提高开发商的开发成本。新修订的《土地管理法》集中修改现行征地补偿制度，删除征地补偿“30倍上限”等内容，要求“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。这意味着以后征地，补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”，而且还会出现很多不可控成本，这在一定程度上也增加了拿地的难度。在这种环境下，开发商必须提高精细化运作的力度，协助政府做好征地工作，在合法合规的进行征收补偿安置的基础上，努力不增加不合理的成本和隐性成本，为项目提供较充分的利润空间。

村集体可能会成为房地产开发的生力军

在中国的房地产市场一直存在着村集体开发的小产权房，除去部分占用农地、不符合规划的土地外，仍有较大的开发量，以往由于法律不允许，这些开发完成的小产权房成为一个难题长期存在。而在新修订的《土地管理法》对集体用地开了闸门后，这些村集体可以合法利用这些土地，有可能成为一支不可忽略的生力军，进入房地产开发领域，与传统的开发商相比，由于自身土地成本低，资金压力小，他们更可以采取租售并举的方式，将短期收益化为长期收益，开发模式也更加灵活多样。村集体的这些优势，明显超过传统的开发商。而开发商则可以通过代建、合作开发等方式，加强与村集体的合作，获得新的发展良机。

随着新修订的《土地管理法》在2020年正式施行，房地产市场必然面临新的机遇和挑战。而如果开发商能顺势而为，抓住机遇的同时，化挑战为机遇，这样不仅可以降低资金成本、提升利润空间，也可以达到加快规模化发展的目标。

8月西安市土地挂牌列表

8月西安市土地成交列表