近期，未央区再次登上媒体头条，变成招商引资网红，在推动高质量发展暨“五大片区”推介会上，未央区签约1294.5亿元！

在这次推介会上，未央区首次面向社会推介“五大片区”，未央湖片区、徐家湾片区、未央路片区、汉长安城片区、六村堡片区。未央区将通过实施“五大片区”改造，打造“三园两高地”，这

五大片区发展状态很相似，但发展状况却不一致，开发强度也是截然不同。

首先，未央区占据西安北部，可以说，未央区就等同于城北！但未央区辖区12个街道办，已经被经开区、西咸新区、浐灞生态区分割，留给未央区开发的板块，主要是城棚改拆迁部分，因此，未央区也是一个城棚改拆迁大户。

目前，推介的五大片区都是城棚改拆迁区，站在主城区的角度来说，是绝对的好地段，但站在开发的角度来说，每一个都是挑战！

同时，未央区对外发布了“五大片区”信息，其中包括所涉及的“五大片区”的现状和未来发展规划。

①未央湖片区

位置：

东至北辰大道、西至西铜路、南至北三环、北至未央与高陵区界。

规划：

未来将依托河湖相映的生态环境优势，借鉴曲江新区建设模式和标准，推动环湖生态修复和基础配套提升，重点培育颐养医疗、休闲度假、高端住宅、主题游乐等产业，形成南有曲江池、北有未央湖，“南池北湖”隔城相望的格局。

②徐家湾片区

位置：

西安行政中心东侧，东至北辰大道、南至凤城五路、西至育新路-贞观路、北至北三环，规划总面积12.48平方公里

规划：

结合片区实际，突出规划战略引领和管控作用，以“多规合一”为抓手，充分考虑“先进理念”与“有效落地”的平衡，打造生态产业、智慧发展的格局，利用前瞻性的城市设计和先进的信息技术，编制一张以人为本，发展新区的规划蓝图，重点做好“发展”和“民生”两大课题。

③未央路片区

位置：

西安中心轴线两侧，总面积约15.4平方公里，未央路、太华路、朱宏路、北二环、地铁2号线、8号线穿境而过。

规划：

未央将在未央路、太华路、朱宏路“三轴”沿线，推进龙首、大明宫等传统商圈升级，提升商圈竞争力；在未央路西翼，以枣园片区化改造为抓手，打造一线高品质人文生活体验区；在未央路东翼，以二府庄改造为牵引，着力引进金融机构和各类新业态、新模式、新服务企业，打造新经济产业聚集区。

④汉长安城片区

位置：

北三环以南搬迁安置区，范围东至汉城街道，西至皂河，北至北三环，南至北城墙，面积约3000余亩。

规划：

将依托南部一类建设控制地带的绿化景观及提升改造的村落，打造与汉文化、丝路文化和地域民俗文化等相关的酒吧、餐饮、客栈等文化主题休闲业态；加强汉文化、丝路文化等主题的纪念品设计，建立具有强烈汉长安城特色的创意产品设计、展销基地；以区域特有的历史文化和绿化景观，吸引知名企业总部入驻，培育特区总部经济，为周边区域提供专业的商务服务。

⑤六村堡片区

位置：

北三环以北草滩八路以西区域，范围东至草滩八路，西至皂河，北至郑西铁路，南至北三环，总面积约2041亩。

规划：

将依托交通区位优势，打造线上线下互通的商贸流通平台；引入宜家、奥特莱斯等管理规范、服务优良的大型连锁商贸企业，盘活区域整体经济；在现有住宅用地，建设高品质住宅，提升土地价值，服务周边产业及入驻总部，拉动区域消费需求，推进商贸服务业聚集。

目前，未央区五大片区中，开发比较密集的仅有“未央湖”及“徐家湾”，这两个板块在土地经济的驱动之下，已经开始破旧立新。

其一，未央湖片区，

目前未央湖板块处于二次涅槃，已经引进央企金茂、龙湖、东原、朗基、远洋、金科、上河雲璟，此外，还有招商蛇口摘地，楼面地价12504元/㎡，达到城北土地市场高点，片区开发方兴未艾。

其二，徐家湾片区，

目前徐家湾板块处于破旧立新的阶段，吸引央企保利、高新、科为、世贸等房企，随着中建的片区改造启动及“十四运”的拆违整治，逐渐推动徐家湾板块的界面焕新，但兑现周期较长。

据官方报道，推介会最后，举行了未央区“五大片区”集中签约仪式，区政府及相关街道和管委会先后与18家企业签约了未央湖片区、团结片区、枣园片区开发项目、环球国际中心项目、凤城三路商业综合体等11个合作协议，计划总投资约1294.5亿元。

对于一座高度城市化的老城区而言，能够签约千亿级投资已经是绝对大单，因此，一部分专家鼓掌，表示未央区腾飞在即！

然而，除却未央湖及徐家湾片区存在发展空间之外，未央路片区已经几乎发展饱和，未来以现有功能的优化为主，提升空间有限；六村堡片区面积较小，以商贸物流企业为主，处于发展初期，兑现存在不确定性；汉长安城片区，受制于遗址保护，因此不会进行大范围、大规模的开发。

可以说，未央五大片区虽然规划前景明晰，但在实际发展中，存在先天不足，以及一些不可跨越的开发阻力，部分片区开发属于“带病上岗”，因此

在为区域鼓掌欢呼之际，对于未央区的腾飞，应该更加理性客观地看待。

最后总结一下，对于未央区开发一定要有耐心和韧性，因为，作为西安“汉唐雄风”历史文化资源最丰富的板块，未央区所承担的历史包袱，是很多开发区没有的。

换一个角度来说，未央区所占据的“文化资源”也是其他开发区没有的，例如2014年6月汉长安城未央宫遗址作为“丝绸之路：长安-天山廊道的路网”的起点被列入世界遗产名录”，其中汉长安城遗址、大明宫国家遗址公园都位于未央区，这对于一座城区来说，绝对是一项无上殊荣。

但如何去开发，省市两级似乎还没有明确的方向，此前，未央区签约过新恒基集团（或称“盛和公司”）、华侨城集团等等，似乎也因为种种原因，没有如期展开，拆迁改造，一直在缓慢进行。

据2013年华商报《汉长安城遗址申遗拆迁涉及10万人 安置房本月开建 》，“未央宫遗址区域8.58平方公里，涉及拆迁未央区9个村庄、10万人。”2013年《中国经营报》报道，“长安城未央宫遗址，所需申遗资金就有125亿元”。

对于未央区开发一定要有耐心，尤其是对于城棚改项目开发，这就如同一次“创业”，合伙人的进入与退出机制，也值得深思。