这几天利好消息非常多。

前两天，人民银行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，被称作“金融16条”！

而在“金融16条”发布之后，三部门很快也跟进颁布新政。

就在昨天，银保监发文，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知！

直接把市场情绪推向高潮！

那么“金融16条”+三部门新政，内容中哪些核心点值得我们关注？对普通购房者的意义又是什么？

----壹----

先说结论，在这两大政策释放下，接下来“烂尾楼事件”会得到实质性转机。

关于“金融16条”：

除了老生常谈的支持个人房贷合理需求、稳定建筑企业信贷投放等，其中有三个核心点值得一提！

其一、重要的态度转变：支持开放贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

这意味着，原来房企本息兑付逾期往往会被视作“爆雷”，但是现在，高层定调，支持合理展期。

展期多久呢？未来半年内到期的，可以允许超出规定多展期一年。

其二、鼓励信托等资管产品支持房企融资需求。

从原来卡住房企的“三道红线”，被动压降有息负债，转变成“鼓励”。

其三、开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；鼓励金融机构提供配套融资支持。

针对个人方面。

对因为疫情、失业等失去收入来源的贷款人，鼓励延期还本付息，并保护延期贷款个人的征信权益。

这点很重要！可以将“停贷”“法拍”等问题从根本上解决，有助于回复购房者信心。

基于此，信号非常明确，就是稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁！

不过，这里还需要强调一下，重点支持的是优质房企的稳健发展，所以，意味着这笔钱，并不会轻易拿到。

----贰----

关于三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》：

从表象来看，似乎银行出具保函就可以置换预售资金，不需要掏出真金白银，只需要一个存款证明，流动性大大缓解。

这么理解对，但还是不够全面！

因为还是会有限制条件的，房企在合法合规的范围内可以提取一些预售资金，而且还划定了范围，支持那些短期有流动性危险的，暴雷的是没份参与。

通知中提到：置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

另外资金使用范围也扩大了，除了保复工，这次还新增了一点，允许房企用来偿还到期债务。

在《通知》中是这样要求的：通过保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

事实上今年，“保函”被提及使用的频率，比以往都高。

但更多的，是在“预售资金监管”端。

自4月之后，南京、长沙、海口、长春、连云港、莆田等多个城市都陆续跟进，允许开发商使用银行保函替代预售监管资金。

所谓“预售资金监管保函”，就是开发商向银行申请，以存款、抵押物或授信额度为保证，换取银行开具的，「承诺在开发商无法支付资金情况下，由银行代为支付的担保函」。

开发商把这份保函，交给监管部门，用于兑换出对应的预售监管资金。

倘若后期开发商挪用了预售资金，不付给工程方款项，导致项目停工。预售资金监管账户所在银行，可按照监管部门开出的追偿文件，向出具保函的银行追索。

然后，开具保函的银行，须将资金存入监管账户或指定账户，以补足预售监管资金。

在担保银行代为支付后，可对开发商的存款或其他抵押物予以强制执行。

于此，有不少业内表示，“用现金保函置换同等额度的监管资金，可以让企业‘可以在不同项目之间调配资金，更匹配不同项目之间的付款节点需要’”。

这样做的好处就是，可以帮开发商盘活在自己辖区内项目之间的资金，确保不出现烂尾情况！

诚然，对于这次“金融16条”+三部门的联合发文，不管是从国家层面对预售资金监管进行了松绑，还是要保住企业主体，改善企业流动性，对于稳定整体市场来说，都是正向的利好！

虽然市场给出的评价很高，但客观来讲，后期市场的变化还需要边走边看。

毕竟今年以来已经出台很多很多利好政策了，但我们始终看不到市场有大的转变！

没有大放水，其实也是市场贷款需求不多，大家不想买房，救楼市，最关键仍然要解决怎样才能让大家愿意买房的信心问题。

因为信心现在才是最大的问题。

这也是房地产市场运行的根本，信心比什么都重要，只要对后市的信心建立起来了，市场热度就会逐步提升。

目前看，在政策用足拉力的情况下，把接下来的楼市行情曲线拉长看，市场最多也就是一个横盘的状态。能保持这个状态，已经非常不错了！

但大趋势是大趋势，大趋势里有无数个小趋势、小波动。买家也好，房东也好，无法改变前者的情况下，就要更好地抓住后者。