最近西安二手房回暖的消息从四面八方传来，打开朋友圈，都是中介发布的成交销控信息，同时，房博士前几天一大早去西大街二手房交易中心实探，各窗口都在忙碌的办理业务，办理过户、缴税手续的买房人明显比较多，好几组在窗口排队等待。

前不久公布的1月西安二手房网签情况正验证了二手房的回暖，据统计，1月份，西安市二手房网签备案面积1.37万㎡，环比增长35.99%；其中，住宅网签备案面积51.10万㎡（5148套），环比增长3.42%。

成交量的上涨让原本“沉闷”的二手房市场慢慢活跃了起来，也给了买房人一些信心，大家最近买房热情明显上升。

那么目前西安二手房市场是一个什么情况？市面上哪些房源溢价率高，“卖相好”？哪类房源多年涨不动呢？我们一起来看！

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西安二手房挂牌量超16万

日均成交220套

根据诸葛平台数据统计，目前西安二手房挂牌量在167150套，已超16万。

国家统计局前不久公示了2023年1月全国70城房价数据，西安二手商品住宅销售价格环比涨幅为0.6%，同比涨幅-1.7%，其涨幅仅次于北京，与深圳并列全国第二。

数据是最好的证明，西安二手房房价涨幅都快比肩一线重点城市，可以看出西安二手房市场回暖，降价房源下降，挂牌房源涨幅有所波动，尤其是流通好、性价比高的房源。

不过道一千说一万，成交量才是二手房市场最好的试金石。首先从西安二手房1月网签数据来看，1月西安住宅网签备案面积51.10万㎡（5148套），环比增长3.42%。

其次我们看一下最近流传的日度开单走势图。

数据显示，2023年2月1日-2月11日，11天时间内二手房总成交2427套，日均成交220套，2月11日数据达到“峰值”，单日卖出375套，这样的火爆场景，也只有在2021年巅峰时刻才能达到。

房博士联系中介销售人员咨询了最近的市场真实情况。据反馈，西安二手房市场确实回暖明显，尤其是年后，单月的成交量基本是2022年的2-2.5倍。

加上近期首套4.1%的贷款利率很友好，尤其是对刚需买房人，加上住房公积金贷款额度提高，经济形式开始变好，中介对未来西安的二手房行情比较看好，毕竟市场回温迹象还是比较明显的。

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二手房分化明显

高溢价&长期涨不动小区TOP榜

我们了解了目前西安二手房市场的最新情况，接下来我们来看下市场上流通性好、溢价率高的小区，以及长期不涨、成交一般的小区，同时看出他们各有什么共性，对我们以后买二手房有所助益。

先来看看溢价率高的小区排行榜单，问鼎的小区是来自曲江的中海曲江大城，其次是华润曲江九里，以及城南的龙湖紫宸。

可以看到，排行榜前三的小区溢价率都在80%以上，并且挂牌均价在2万+/㎡，虽然挂牌均价比较高，但仍是高溢价率、流通性中的“佼佼者”。

这说明，地段+品牌足够吸引，仍然有不少买房人愿意“买单”，并且这类房源后期脱手也不难。

其次看保利天悦、天地源丹轩梓园这样的小区，虽然单价高，保利天悦挂牌均价在3.2万/㎡，天地源丹轩梓园挂牌均价在6.1万/㎡，但溢价率仍然可达到九成以上，可以看出教育依旧是所有配套中考量最重的一环。

我们可以总结出溢价率高小区的特征有以下三点：

一是拥有优质的教育资源，保利天悦、天地源丹轩梓园这样的小区溢价率在七成以上；二是地段+品牌，大部分溢价率高的小区都是保利、华润置地、万科、龙湖、天地源等品牌房企开发，加上便利的交通环境，周边有地铁等公共交通便利，处于所在区域的核心地段。

三是次新房，现在大部分购房者拒绝老破小，次新房明显是二手房的最优选择，小区2018年陆续交付，属于次新房，优势更为凸显。

接下来我们看看多年涨不到的低溢价率小区排行榜。

可以看到，城北的隆源国际城溢价率比较低，早在2020年隆源国际城高层售价在13540元/㎡，时隔3年，二手挂牌均价还在13955元/㎡，基本与当时售价持平。

改善盘中铁琉森水岸、桃源漫步整体溢价在10%左右，碧桂园阅江府相对高一些，溢价率在16%左右，但整体溢价不超过两成。

城东的东御兰汀在2019年新房售价在11000元/㎡，目前二手房挂牌均价基本在11121元/㎡，没涨幅多少。

我们可以总结下低溢价率、长期涨不动的房源特性：

一是这些小区的大区位在主城区发展比较弱，如城西、城北、浐灞、港务这些区域，整体配套相对薄弱，缺乏产业支撑，尤其港务目前还在配套逐渐落地的阶段，再加上产品不突出，后期脱手流通性比较差，溢价比较低；

二是集中在拿地开发早，新房售价并不高的房源，像雁塔的紫薇西棠、隆源国际城等小区，拿地开发时间比较早，楼面价相比现在处于比较低的水位，相对应的售价在区域属于价格洼地。

所以还是那句话，要看个人需求和预算，不能为了“捡便宜”盲目购买，要看后期溢价空间是否能接受。

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二手房市场明显回暖

哪些小区更受买房人青睐？

看完以上的小区情况，我们可以看出目前受到购房者青睐的小区有以下几个特质：

核心地段、优质教育、品牌配套。

目前教育依然是大部分二手房买房人考虑的重中之重，拥有优质教育资源的二手房无论是溢价还是流通性，都是位列前茅，可以看出大部分选择二手房的买房人是奔着教育资源置换的。

位于核心地段的小区因为居住便利性比较高而备受青睐，尤其加上品牌开发商，是锦上添花的，配套齐全也是买房人目前比较看重的。

其实除了这些特质，还有一类次新房比较受欢迎，尤其是房龄不超过10年的小区，现在大部分购房者普遍拒绝老破小，大多会选择刚交付不久的小区。

总之建议大家，选择二手房一定要多跑多看对对比，交通、教育是首要考虑，其次根据房龄、小区内部环境、户型等等，结合自身预算实际挑选。