“房企马甲秀”“打折后流拍”“取消土地价格限价”……穿透2023年土地市场的热门词汇，一幅全国土地市场成交热力图跃然眼前。过去一年，全国土地市场成交面积及金额虽总体呈下降趋势，但不同城市、地段却表现出较大差异，“史诗级摇号”“多次流拍”现象甚至并存。

冷热不均的土拍市场背后，隐藏的是房企审慎拿地的行为。数据显示：1-11月，新增货值百强门槛值同比下降22%，从今年1月份到11月末，近五成销售百强房企未拿地。伴随市场变化，土拍规则也在动态调整，“取消地价上限”等新规则的作用目前仅在部分热门地块上有所反映。展望2024年，业内机构认为，土地市场的热度还要看楼市表现，只有楼市企稳，才能带动土地市场回温。

300城住宅用地成交规模下降、均价上涨

中指研究院统计数据显示，1-11月，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出5.7亿平方米，同比下降21.5%；成交3.4亿平方米，同比下降28.0%，绝对规模为近十年同期最低位。住宅用地出让金21674.44亿元，同比下降21.42%。

不过，需注意到，1-11月，300城住宅用地成交楼面均价为6407元/平方米，同比上涨8.62%；平均溢价率为5.37%，较去年同期增长2.06个百分点。

此外，1-11月，全国流拍地块数量共计2961宗，撤牌454宗，流拍撤牌率较去年同期下降6.9个百分点至22.9%。这与供地模式的调整不无关联。

今年以来，全国多地对集中供地制度进行优化，改为集中公示拟供应清单，一次或多次进行出让的模式。以北京为例，今年北京共发布4个批次拟供应商品住宅清单，每一批次的地块均在指定时间段内分多次出让。业内认为，提前公示拟出让信息以及调整出让节奏，有利于房企更好地掌握及消化地块信息，缓解集中拍地带来的压力，提高房企参拍积极性。此外，加大优质区域优质地块的推出力度，也对流拍撤牌率下降起到了一定作用。

溢价率也受到优质地块增多的影响。“优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑。”中指数据显示，2023年1-11月，22城高溢价率地块成交规模2538万平方米，同比增长18.7%。

城市热度不均 18城取消土地限价

分城市来看，土地市场冷热不均的表现较为明显。

中指在研究中指出，北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地房企向优质板块侧重，这些地块带动城市整体地块达上限占比超三成。

具体到每一个城市，“分化严重”“冷热不均”仍是多地土拍总结中的高频词。

热门地块方面，北京昌平朱辛庄地块线上报价30次、42家竞买主体争夺一宗地块的“史诗级”摇号引起长时间讨论与关注；上海闵行华漕地块现场竞价环节快速触达封顶价，18家竞买主体悉数参与摇号；杭州萧山市北地块受到60家房企争夺，创下杭州土拍单一地块参拍房企个数新高；南京NO.2023G53地块经过59轮竞价触达地价上限，溢价率14.88%。

相比之下，在房企投资更为谨慎的情况下，不少地块冷清收场。

今年9月份，有媒体报道称，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。据中指研究院统计，集中供地的22座城市中已有18座取消土地限价。

上述调整对土地市场交易起到了一定作用，但效果有限，依旧集中于热门地块。例如，杭州拱墅区铁路北站单元GS1104-04地块经过29轮报价成交，成交楼面价25258元/平方米，溢价率38.32%；成都锦江区29亩地块经过超70轮举牌成交，楼面价23500元/平方米，溢价率达43%。

百强房企近半数至今未拿地 稳健房企仍是未来主力

身为土拍场上的买家，企业表现更受关注。

克而瑞近期发布的数据显示，1-11月新增货值、总价和建面百强的总额分别为27114亿元、13009亿元和10806万平方米，拿地金额同比下降13%，降幅再度收缩1个百分点。

此外，1-11月新增货值百强门槛59.5亿元，同比下降22%，其余各梯队门槛同比均下降，但降幅有一定缩窄。克而瑞认为，百强房企“投资已开始筑底”。不过，销售百强拿地销售比保持在0.19低位，“企业投资低迷、谨慎的态度尚未改观”。

值得关注的是，前十月已有拿地的百强房企中，有半数企业11月未有投资。截至11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。

从房企类型来看，土地市场依旧呈现出央企国企为主的格局。克而瑞数据显示，1-11月百强房企拿地金额超过100亿的企业中，仅三家民企，其余皆为央企国企。其中，中海地产、绿城中国、建发房产不仅拿地金额较高，且投资金额较2022年同期分别增长25%、17%、36%。

而据中指统计，截至11月末，22城集中供地累计拿地金额中，央企国企占比50%，较去年全年提升13个百分点。

不过，12月13日，中央经济工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，这一信号让市场对于民营企业未来的表现有所期待。

“土地是房企重要的生产资料，企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。”针对稳健发展的房企，中指认为，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍需“优中选优”，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。

近期，土地市场迎来周期性供应高峰，据克而瑞监测，12月4日至10日，重点城市成交192宗地，成交总建面1756万平方米，环比增加20%，周度成交持续上行，不过平均溢价率1.8，仍在低位。克而瑞分析认为，未来投资的分化仍将围绕两个维度，一是取消限价后不同的城市、不同的地块热度分化将加剧，二是率先获得融资支撑、销售回稳、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力。

此外，近段时间北京、上海大力优化楼市政策，中指研究院认为短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。楼市的变化传导至土地市场，将表现出怎样的态势值得密切关注。