中国房地产报:楼市进入重大历史时刻,重磅政策将应出尽出

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4月末,商品房待售面积74553万平方米,同比增长15.7%。其中,住宅待售面积增长24.5%。消化存量商品房已经成为一场必须打好打赢的大仗,可以肯定的是,未来会有更多城市的国资下场收购存量商品房,并围绕当地居民的真实需求,采用不同机制盘活市场。

2024年5月17日,注定是中国房地产史上最浓墨重彩的一天。

这天上午,全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会议上强调,要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神,深入贯彻落实中央政治局会议部署,深刻认识房地产工作的人民性、政治性,继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

随后,中国人民银行发布调整个人住房贷款最低首付款比例,以及商业性个人住房贷款利率政策的通知:对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。商业性个人住房贷款利率方面,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

当天下午,国务院新闻办举行政策例行吹风会,住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行和国家金融监督管理总局负责人将对房地产最新政策部署作出解释。介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

当前,楼市仍处于深度调整中。同一天,国家统计局发布了2024年1~4月份全国房地产市场基本情况,房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。

“从4月份房地产领域主要数据情况看,房地产继续处于调整期。”国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在当日该局召开的新闻发布会上表示,下阶段,要结合房地产市场供求关系新变化,以及人民群众对优质住房新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

从投资端来看,1~4月份,全国房地产开发投资30928亿元,同比下降9.8%,降幅比1~3月扩大0.3个百分点。

从销售端来看,1~4月份,新建商品房销售面积29252万平方米,同比下降20.2%,降幅比1~3月扩大0.8个百分点;新建商品房销售额28067亿元,同比下降28.3%,降幅收窄2.4个百分点。

从房价来看,1~4月份,全国商品房销售均价9595元/平方米,环比上涨1.8%,但同比降幅仍高达9.2%。全国房价出现一定增长,这在业内人士看来,主要是一些城市高端项目销售不错,客观上带来房价企稳表象,但基础并不牢固。

房企新开工及投资意愿均处于低点。1~4月份,房地产企业房屋施工面积同比下降10.8%;房地产新开工面积同比下降24.6%,该指标已出现连续31个月的下跌态势。

资金端也不乐观。1~4月份,房企到位资金34036亿元,同比下降24.9%,降幅较1~3月收窄1.1个百分点。房企融资环境依然较弱。

4月末,商品房待售面积74553万平方米,同比增长15.7%。其中,住宅待售面积增长24.5%。去库存任务进一步加大。

从4月份房企到位资金来源看,个人按揭贷款、定金及预收款下滑幅度最大,分别同比下降39.7%和37.2%,这两大指标是销售回款的主要组成部分,占房企资金来源的40%以上,为开发商提供主要造血功能。这两个指标的大幅下滑,正说明居民购房意愿仍然偏低。

央行数据也证明了这一态势。4月份,新增人民币贷款7300亿元,同比多增112亿元;但社会融资规模减少了1987亿元,出现罕见负增长。实体信贷需求不足再次得到印证。人民币贷款中,住户贷款减少5166亿元,其中,住户短期贷款减少3518亿元,中长期贷款减少1666亿元。其中,住户部门中长期贷款主要是受两方面因素影响,新发放(购房贷款)和偿还,目前看最新的两个指标数据都在下降。

4月份,企业债券融资新增规模仅493亿元,同比少增2447亿元,背后是城投新增融资受到严格限制以及地产债发行依然困难。

克而瑞数据亦显示,4月份,65家典型房企的融资总量为280.07亿元,环比减少29.5%,同比减少56.5%;前4个月融资总量为1247亿元,同比降幅达58%。这其中,又以央企国企的发债量占多。

与此同时,2024年仍处于房企偿债高峰,债务偿还压力以及债务置换需求均较大。机构数据显示,2024年一、二季度仍是到期高峰,到期规模均在1500亿元以上,上半年房企债务压力依然较大。

“一个月内,东原和雅居乐两家房企债务违约,反映出以弱二线、三四线城市布局为主的房企在市场超跌背景下所面临的经营困境。此前大部分违约房企也和上述因素关联度非常高。因此,建议强二线城市应该有更大力度救市政策出台,以尽快激活楼市需求去化楼市库存。只有这些城市楼市基本面好转了,整体楼市才算真正的好转,企业经营压力才会降低,才有可能降低企业违约风险。”镜鉴咨询创始人张宏伟建议。

4月30日召开的中央政治局会议提出,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。此后,部分一线、新一线城市相继优化限购政策,如北京、深圳、天津放松限购,杭州、西安放开限购政策。行业政策底已经显现,但传导到投资销售端仍需要时间。

据中指院统计,近期部分城市政策效果已略有显现,核心城市新房项目到访量、二手房带看量均有所增加,尤其是杭州和成都取消核心区限购对区域市场活跃度提升产生积极影响。

市场期待的是,5月17日这场高规格的重磅会议召开,消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会快速有力出台。

有消息称,住房城乡建设部、国家金融监督管理总局、国有商业大行等各部委及机构已分别抽调各自在房地产领域内的骨干人员,成立联合工作组;“保交房”救助范围将进一步扩大,收购存量住房的办法也在酝酿中,杭州此前已经发布收储政策措施,在全国先走一步。从各地披露的方案和试点后的效果来看,可以肯定的是,未来还会有更多城市的国资下场收购存量房,围绕当地居民的真实需求,采用不同机制,盘活存量房以及租房市场。

这对房地产直接产生了利好,股市率先有了积极反应。5月17日上午,港股内房股延续强势。其中,景瑞控股涨超85%,阳光100中国涨超28%,德信中国、花样年控股均涨超20%。