房地产政策展望

1. 中央层面

货币政策方面，6月17日陆家嘴论坛上，央行行长潘功胜明确表示“地产新增信贷保持收缩、存量有序压降”“信贷增量不再依赖地产拉动”，这是央行对房地产信贷趋势的明确判断，意味着即便后续货币政策维持宽松基调，信贷资源向房地产领域大规模回流的可能性依然较低。后续降准降息空间有限，结构性货币政策工具将是主要发力方向。

城市更新方面，15个中央财政支持城市进入资金拨付阶段，三季度样板项目将集中启动。但需关注两个问题：一是地方配套资金能否及时到位，二是存量盘活项目在实操中面临的产权、规划等制度障碍能否有效破除。这两点将决定城市更新能否真正成为稳定房地产投资的有效力量。

值得关注的是，6月18日求是网发文《以更大力度提振消费》，将“稳定房地产市场”与“修复居民资产负债表”直接挂钩，并明确将住房定位为大宗消费核心，要求阻断“房价下行→消费收缩”负向循环。这是中央层面对房地产与消费关系的最新定性，后续围绕住房消费的配套刺激政策值得密切关注。

2. 地方层面

2026年6月市场分化持续加剧：一线及核心二线新房、二手房成交环比持续回暖，价格小幅企稳；普通二三四线新房价格仍承压，多数城市新房去化周期偏高。地方政策将延续“因城施策、分层发力” 思路：

一线及核心二线城市：“置换链条”与“品质溢价”成为胜负手。后续政策重点将聚焦于“卖旧买新”的税费实质性减免（如缩短增值税免征年限）和“以旧换新”的国资兜底旧房收购效率。同时，随着“好房子”细则落地，核心城市新房市场将出现“新产品（高得房率、智慧绿色）与老库存（高公摊、设计过时）”的剧烈价格分化，具备产品迭代能力的房企将获得定价权。

普通二线及三四线城市：“去库存”与“稳房价”面临流动性陷阱。对于人口流出、库存高企的城市，公积金额度再高、补贴再丰厚，若缺乏坚实的产业与就业基本面支撑，政策效果极易钝化。后续地方政策将被迫更激进地介入供给端——严格暂停新增住宅用地出让、大规模启用国资收储（甚至直接收购存量房转保障房）、强力推行房票安置切断新建安置房源。同时，为防止房价过快下跌引发系统性金融风险，局部“限跌”与“收购托底”机制可能成为部分城市的无奈选择。